S&K startet internationales Geschäft auf Mallorca

Frankfurt. Im Rahmen der bereits 2011 gestarteten internationalen
Ausrichtung der S&K Unternehmensgruppe konnten die Experten der S&K unlängst eine
Villa in Palmas Nobelstadtteil Son Vida aus einer Sondersituation heraus erwerben.
Das Frankfurter Unternehmen, das inzwischen eine eigene Tochtergesellschaft auf
Mallorca, die S&K Sachwert Mallorca S.L., gegründet hat, hält gerade die besonderen
Voraussetzungen auf Deutschlands beliebtester Ferieninsel für interessant.

Im Hinblick auf die Qualität von Mallorca meint S&K Vorstand und Gründer Dr. Jonas
Köller, dass „die Insel“ im Gegensatz zum spanischen Festland schon immer eigenen
Begebenheiten gefolgt ist und weitestgehend von den Entwicklungen des spanischen
Immobilienmarktes der letzten Jahre abgekoppelt war. „Im Premium-Segment lassen sich
auf Mallorca immer noch Spitzenpreise erzielen“, so Köller. Dies ist auch die
Meinung anderer Fachleute. Mallorca biete zudem den Vorteil, dass viele Immobilien
mit einem hohen Eigenkapitalanteil finanziert seien. Dies passe hervorragend in die
Strategie der S&K Unternehmensgruppe, denn wenn so ein Objekt dann mal in die
Verwertung kommt, gibt die Bank es aufgrund der sehr geringen Restschuld
entsprechend günstig frei.

Die erworbene Villa befindet sich im oberen Bereich von Son Vida. Diese Lage zählt
zu den teuersten auf ganz Mallorca. Das Areal des erworbenen Projektes hat ein
Grundstück von mehr als 6.000 Quadratmeter, die Wohnfläche liegt bei knapp 900
Quadratmetern. Bei gefragten Objekten dieser Art lassen sich schnell Spitzenpreise
erzielen. Und so ist es nicht erstaunlich, dass der eingeschaltete Gutachter einen
Verkehrswert von 15 Millionen Euro festsetzte.

Dennoch konnte S&K die Villa in Son Vida für deutlich weniger als die Hälfte des
Gutachtenwertes erwerben. Der mögliche Wiederverkaufspreis könnte durch ein gerade
im Umlauf befindliches Gerücht beflügelt werden: Angeblich interessiert sich Formel
1 Chefvermarkter Bernie Ecclestone für das direkte Nachbarobjekt, das berühmte
Chamäleon Haus, das derzeit von Engel & Völkers für 29 Millionen Euro angeboten
wird. Damit stiege auch der Preis des S&K-Objektes. Aber auch so ist sich S&K
Vorstand Dr. Jonas Köller sicher, der Erwerb der Villa in Son Vida ist nicht nur ein
gelungener Einstieg in das internationale Geschäft, sondern auch eine herausragende
Chance für die Investoren an seinem Unternehmen.

S&K: Die Frankfurter S&K Unternehmensgruppe hat sich seit ihrer Gründung im Jahr
2000 auf intelligente Immobilienkonzepte spezialisiert. Ziel ist es, die
Wertschöpfungsmöglichkeiten von Immobilien-Kapitalanlagen in ihren Ausprägungen zu
erfassen und zu nutzen. Dabei wurden alleine in den letzten drei Jahren Immobilien
mit einem Verkehrswert von 300 Millionen Euro erworben, was vom TÜV SÜD auch
bestätigt wurde. Neben der Zusammenarbeit mit institutionellen Partnern bietet S&K
seit einigen Jahren auch Privatinvestoren die Möglichkeit, von den unterschiedlichen
Geschäftskonzepten zu partizipieren. Hierbei erzielt S&K für seine Investoren
überdurchschnittliche Renditen.

Feri vergibt A– Rating für neuen PROJECT REALE WERTE Fonds 12

Bamberg: Eine weitere Aufwertung seiner REALE WERTE Fondsreihe erfährt
das Bamberger Emissionshaus PROJECT durch die Analyse der Feri EuroRating Services
AG. Für den von Feri untersuchten Einmalanlagefonds REALE WERTE 12 stellt das
namhafte Bad Homburger Analysehaus ein sehr gutes „A–“ Rating aus.

Neben G.U.B., Invest-Report, TKL und Kapital markt-intern reiht sich jetzt auch Feri
in die Liste der Analysehäuser ein, die dem Einmalanlagefonds PROJECT REALE WERTE 12
überzeugende Bewertungen attestieren. Die Fondsspezialisten von Feri sind von der
ausgeprägten Portfoliomanagementkompetenz, der lokalen Präsenz an den
Investitionsstandorten in Berlin, Hamburg, Frankfurt, München und Nürnberg sowie der
hohen Kompetenz im Segment Wohnimmobilienentwicklung überzeugt.

Eine Feri-Aussage: „Durch die lokale Expertise und Marktkenntnis kann der
Portfoliomanager die Schritte der Wertschöpfungskette in der
Wohnimmobilien­projektentwicklung optimal abdecken.“

Ein großer Schritt in der Entwicklung sind die von PROJECT in der neuen REALE WERTE
Fondsgeneration umfangreich erweiterten Sonderkündigungsrechte auf Grund von
persönlichen Umständen. So steht dem Anleger beim REALE WERTE Fonds 12 ein
Kündigungsrecht nach dem 5. Jahr zu sowie ein Sonderkündigungsrecht in
Notsituationen wie Arbeits- beziehungsweise Erwerbslosigkeit, verkürzte
Lebenserwartung, Scheidung oder Erbsituation.

Alle Analysen bzw. Prospektchecks können auf der Unternehmenswebseite der PROJECT
Fonds Gruppe unter nachfolgendem Link heruntergeladen werden:

http://www.project-fonds.com/fonds/analysen http://www.project-fonds.com/fonds/analysen

Chancen und Risiken unterschiedlicher Steuerkonzepte für geschlossene Immobilien-Zweitmarktfonds

Hamburg. Immobilien-Zweitmarktfonds wurden aus steuerlichen Gründen oft vermögensverwaltend
konzipiert. Damit verzichten sie auf ein aktives Portfoliomanagement und können
interessante Opportunitäten während der Laufzeit nicht nutzen. Die steuerlichen
Vorteile sind dabei nicht mit Sicherheit gegeben. Werden die Tatbestandsmerkmale
eines gewerblichen Grundstückshandels erfüllt, drohen dem vermögensverwaltenden
Zweitmarktfonds und seinen Anlegern Steuernachzahlungen zuzüglich entsprechender
Zinsbelastungen. Im Zweitmarkt bieten gewerbliche Fondskonzepte mehr Sicherheit und
bessere Chancen.
Hamburg, 28. März 2012. Deutschen Anlegern wird eine starke Abneigung gegen den
Fiskus nachgesagt. Gibt es eine Möglichkeit, Steuern zu sparen, schlagen sie zu.
Auch heute noch gibt es vereinzelt geschlossene Fonds, die bei der Konzeption vor
allem auf steuerliches Tuning setzen. Häufig werden hierdurch bei unsicherer
Realisierung der steuerlichen Vorteile Ertragschancen vergeben. Ein Bespiel dafür
sind vermögensverwaltend konzipierte Fonds, die in eine Vielzahl von Immobilien
investieren, im Wesentlichen also Zweitmarktfonds. „Zweitmarktfonds für Immobilien
sind für eher sicherheitsorientierte Investoren prinzipiell ein gutes Konzept. Sie
investieren nicht nur in weitgehend inflationsgeschützte Sachwerte, sondern sie
identifizieren die Zielinvestments nach der bereits gezeigten Performance und nicht
allein nach Prognosen. Zudem wird durch die größere Anzahl an Zielobjekten gegenüber
den Single-Asset-Fonds eine Risikodiversifikation erreicht“, sagt Wolf-Dieter Ruch,
Geschäftsführer des Hamburger Emissionshauses Real Invest.
Wenn die erhoffte Wertsteigerung eines Immobilienzweitmarktfonds zum Laufzeit-Ende
dann noch steuerfrei vereinnahmt werden soll, klingt das natürlich interessant.
Aber: „Für Immobilieninvestments im Allgemeinen und Immobilienzweitmarktfonds im
Speziellen gelten komplexe steuerliche Regelungen. Investoren und Berater sollten
daher genau prüfen, ob das jeweilige steuerliche Konzept mit Blick auf die
Geschäftsidee und den Markt sinnvoll und auch tragfähig ist. Hierbei sind die
alternativen Konzeptionen mit ihren einzelnen Vor- und Nachteilen – so auch die
tatsächlichen steuerlichen Unterschiede zwischen den vermögensverwaltenden und den
gewerblichen Zweitmarktfonds – miteinander zu vergleichen“ ergänzt Jörn Dieckmann,
geschäftsführender Gesellschafter bei der Wirtschaftsprüfungs- und
Steuerberatungsgesellschaft Dr. Steinberg & Partner GmbH in Hamburg.
Steuer-Tuning: Einschränkungen im Handeln und unsichere Steuervorteile
Riskant ist für vermögensverwaltende Zweitmarktfonds die drohende Qualifizierung
eines gewerblichen Grundstückshandels schon auf Fondsebene, die neben der laufenden
Gewerbesteuerpflicht auch die Einkommensteuerpflicht der Veräußerungsergebnisse nach
sich zieht. Ausschlaggebend hierfür ist die so genannte Drei-Objekt-Grenze.
„Verkauft beispielsweise der Fonds innerhalb von zehn Jahren mindestens drei
Fondsanteile oder mittelbar drei Immobilien im Wert von jeweils über 250.000 Euro –
maßgeblich ist nicht nur der Wert des Fondsanteils, sondern auch der dahinter
stehende Immobilienwert bei Veräußerung – kann der vermögensverwaltende Status vom
Finanzamt aberkannt werden. Und zwar rückwirkend bis zum Beginn“, warnt Dieckmann.
Das Problem dabei: Dem Fondsmanagement ist es kaum möglich, dieses Risiko mit
Sicherheit auszuschließen. Denn als Verkauf gilt auch, wenn die Anleger eines
Zielfonds beschließen, den Fonds aufzulösen. Dieckmann: „Wir empfehlen diesen Aspekt
vor dem Hintergrund des langfristigen Zeithorizonts von zehn Jahren bei der
Beurteilung des steuerlichen Konzepts zu beachten. Zudem scheidet wegen der so
genannten steuerlichen Infizierung eine Investition in gewerbliche Zielfonds aus.
Andernfalls entfielen wiederum die steuerlichen Vorteile der Vermögensverwaltung.“
Zusätzliche Renditechancen bei gewerblichen Immobilienzweitmarktfonds
Tritt der Fonds von Anfang an gewerblich auf, entfällt nicht nur das Risiko späterer
Steuernachzahlungen auf einen Schlag. Die Freiheit, Fondsanteile aktiv zu handeln,
erlaubt auch, zusätzliches Renditepotenzial auszuschöpfen. „Unsere Zweitmarktfonds
sind gewerblich, um bewusst Gewinne zu realisieren. So haben wir zum Beispiel einen
Anteil des DG Anlage Einkaufscenterfonds zu 270 Prozent des Nennwertes verkauft –
das ist ein Plus von 75 Prozentpunkten gegenüber den Anschaffungskosten“, sagt Ruch.
Gerade über längere Laufzeiten sei ein aktives Portfoliomanagement sinnvoll, um
flexibel Hochpreisphasen auszunutzen. „Als gewerblicher Fonds können wir zudem
unbesorgt Anteile über 250.000 Euro und auch gewerbliche Zielfonds kaufen – das
vergrößert unsere Einkaufsmöglichkeiten um etliche gute Objekte“, so Ruch. Auch
wollen viele Anleger heute flexibler investieren und bevorzugen auch bei
geschlossenen Fonds Laufzeiten unter 10 Jahren – auch für diese Anleger sind
gewerbliche Fonds ideal.
Doch was kostet die Sicherheit und Flexibilität den Anleger eines gewerblich
geprägten Fonds? „Tatsächlich ist der Unterschied geringer als landläufig
angenommen“, erläutert Dieckmann. Zu berücksichtigen sind die Gewerbesteuerpflicht
sowie die Einkommensteuerpflicht der Veräußerungsergebnisse, also Veräußerungserlös
abzüglich der fortgeschriebenen Anschaffungskosten der Zielanteile. Auf Grund der
Anrechenbarkeit der Gewerbesteuer auf die Einkommensteuer können natürliche Personen
in Abhängigkeit der persönlichen steuerlichen Verhältnisse je nach Hebesatz der
Gemeinde häufig 80 bis 100 Prozent der Gewerbesteuer wieder zurück erhalten.
Dieckmann: „Die Gewerbesteuer spielt aus diesem Grunde unseres Erachtens für die
Beurteilung der Vorteilhaftigkeit eines steuerlichen Konzepts eher eine nachrangige
Rolle. Und um den Nachteil der Einkommensteuerpflicht korrekt zu bewerten, muss man
beachten, dass man die etwaige Steuerfreiheit bei einem vermögensverwaltenden
Zweitmarktfonds durch die zehnjährige Haltefrist einschließlich ihrer Risiken
erkauft.“
„Wir haben uns schon vor Gründung der Real Invest Reihe ausführlich mit dem Thema
Steuern auseinander gesetzt und uns vor dem Hintergrund der Beratungssicherheit und
des aktiven Portfoliomanagements bewusst für eine gewerbliche Prägung entschieden.
Denn wir wollten eine steuersichere Anlage schaffen, die die Renditen maximiert,
statt nur die Steuer gering zu halten. Für den Anleger zählt letztlich das Ergebnis
unter dem Strich“, erläutert Ruch.
Über Real Invest
Die RIZ Real Invest Gesellschaft für Zweitmarktemissionen mbH (Real Invest) ist ein
2006 gegründetes Emissionshaus für Zweitmarktfonds mit geschlossenen
Immobilienbeteiligungen. Fünf Fonds konnte Real Invest bereits erfolgreich
schließen. Aktuell befindet sich der sechste Fonds in der Platzierung. Ursprünglich
von der HIH Hamburgische Immobilien Handlung GmbH und der Salomon Invest GmbH als
Joint Venture gegründet, firmiert Real Invest seit Juli 2010 als vollständige
Tochtergesellschaft der Salomon Invest GmbH.

Zweitmarkt-Transaktionen im ersten Quartal 2012 auf Rekordniveau

Die ersten drei Monate des Jahres 2012 verliefen im Ankauf von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds über den Zweitmarkt für asuco auf Rekordniveau. Insgesamt wurden 383 Transaktionen (99 waren es im gleichen Vorjahreszeitraum)  mit einem Nominalwert von ca. 23,6 Mio. EUR abgeschlossen. Der durchschnittlich bezahlte Kurs betrug ca. 54,7 % und liegt damit auf dem Niveau der vergangenen Perioden mit durchschnittlich ca. 55 %.
„Es beeindruckt unsere Vertragspartner immer wieder aufs Neue, dass wir trotz dieser Volumina nach wie vor konkurrenzlos schnell in der Abwicklung sind. Wer uns bei einem Verkaufswunsch vollständige Unterlagen vorlegt, der hat oft schon nach nur einer Woche den Kaufpreis auf seinem Konto“ verspricht asuco-Geschäftsführer Dietmar Schloz.
Auf ein noch breiteres Fundament soll der Ankauf durch eine strategische Kooperation mit der ILG Fonds GmbH (ILG) gestellt werden. Seit Ende März sind 12 geschlossene Immobilienfonds der ILG im Premium-Segment der Fondsbörse Hamburg gelistet und somit täglich handelbar. Garant für dieses Maximum an Fungibilität ist asuco, die den sogenannten Marketmaker für diese Fonds stellt. D.h. täglich wird für jeden Fonds ein Handelsvolumen von 50.000 EUR zu den angegebenen Geld-/Kaufkursen garantiert.
„Die Fonds der ILG und deren positive Leistungsbilanz sind uns seit langem bekannt. Insbesondere schätzen wir die Kompetenz der ILG im Bereich der strategischen Handelsimmobilien mit einem äußerst professionellen Asset-Management sowie die umfangreiche und offene Informationspolitik der ILG. Dies sind Grundvoraussetzungen für die positive Bewertung der Fonds und somit für den Verkauf über den Zweitmarkt“ begründet Schloz die Entscheidung der asuco für diese Form der Zusammenarbeit. Eine klassische Win-Win-Win-Situation für ILG-Anleger, die ILG und deren Vertriebspartner und für asuco.
Basierend auf unserer aktuell sehr hohen Investitionsgeschwindigkeit und der neuen Kooperation konkretisiert sich auch die Auflage des neuen Beteiligungsangebotes >asuco 3 Zweitmarktfonds<.
„Aus heutiger Sicht werden wir im Juni 2012 mit dem Vertrieb beginnen können“ prognostiziert Hans-Georg Acker, asuco-Geschäftsführer für den Vertrieb. Der Clou wird sein, dass sich dieser neue Publikumsfonds noch in 2011 eine Beteiligung am Dachfonds asuco 1 sichern konnte. Dieser weist mit seiner Investition in zwischenzeitlich 187 Zielfonds die größte Risikostreuung aller bislang aufgelegte Zweitmarktfonds auf.

Über asuco
asuco ist ein in 2009 gegründetes Emissionshaus, das sich auf geschlossene Zweitmarkt-Immobilienfonds spezialisiert hat. Die Mitarbeiter gehören zu den Pionieren in diesem Bereich und beschäftigen sich zum Teil bereits seit Anfang der 1990er Jahre intensiv und erfolgreich mit dem Zweitmarktsegment.
Bereits im Jahr 2011 entwickelte sich asuco zum quantitativen und qualitativen Marktführer im Bereich der Immobilien-Zweitmarktfonds.

Im Bild sehen Sie die Geschäftsführer Dietmar Schloz (links) und Hans-Georg Acker (rechts).

IFK 2 erwirbt neues Objekt in Bonn

Bonn – Das Objekt ist zu 100 % an die Autobahn Tank und Rast GmbH vermietet. Der Mietvertrag ist indexiert und hat eine Festlaufzeit von 20 Jahren.

Nähere Informationen finden
Sie unter http://www.rast.de und auf Wikipedia.
Kaufpreis     EUR 20.700.000
Faktor prospektiert     13,25-fach
Faktor tatsächlich     13,00-fach
Vermietung prospektiert     100 %
Vermietung tatsächlich      100 %
Fremdmittel prospektiert     70 %
Fremdmittel tatsächlich     70 %
Zins prospektiert     4,0 % p.a.
Zins tatsächlich     3,8 % p.a.

Somit ist der Nachkauf früher als geplant und zu günstigeren Konditionen durchgeführt.

Einmal mehr stellt das Fondsmanagement seine Leistungsfähigkeit bei der Beschaffung von herausragenden Immobilien und seine Fähigkeit, Investitionen im Interesse der Anleger durchzuführen, unter Beweis.

Der IFK 2 knüpft nahtlos an den Erfolg des ebenfalls besser als prospektiert laufenden IFK 1 an.